[English] - [Cymraeg]
In our first two blogs, we explained how we usually value properties using rental comparison, and how we apply the receipts and expenditure method when a property is profit-driven but lacks rental information.
But what about properties that are rarely rented out and don’t operate for profit? For these special cases, we use what's called the contractor's basis method.
What is the contractor’s basis method?
This approach is used to value properties like:
- schools
- hospitals
- libraries
- fire and police stations
Think of this method as answering a hypothetical question: "what rent would someone pay for this property before deciding it would be better to build a new one instead?"
We answer this question by:
- Estimating how much it would cost to build a modern equivalent of the property today.
- We then adjust this figure based on the actual property’s age and condition.
- Next, we add the value of any land attached to the property or site improvements that have been made.
Finally, we multiply the total cost (also known as effective capital value) by something called a ‘decapitalisation rate’ - this is set by law and helps us convert the effective capital value into an annual rental value.
For example, say we’re valuing a community centre. If the total estimated cost of the property and land is £1 million, and the legal decapitalisation rate is 5%, the annual rental value would be £1 million multiplied by 5% equalling a total rental value of £50,000. This £50,000 becomes the rateable value used to calculate business rates.
This method ensures we can value properties fairly, even when a rental market does not exist.
How can I find out more?
You can sign up for a business rates valuation account to find out more about how your rateable value has been calculated.
Further information on the rental comparison method of valuation can be found in the VOA Rating Manual Rating Manual section 4: valuation methods - Part 3: the contractor's basis of valuation - Guidance - GOV.UK.
[English] - [Cymraeg]
Sut rydym yn prisio eiddo ar gyfer ardrethi busnes: dull sail y contractwr
Yn ein dau blog cyntaf, fe wnaethom esbonio sut rydym fel arfer yn prisio eiddo gan ddefnyddio cymhariaeth rhent, a sut rydym yn cymhwyso'r dull derbyniadau a gwariant pan fydd eiddo yn ddibynnol ar elw ond heb wybodaeth rhent.
Ond beth am eiddo sy'n anaml yn cael eu rhentu, a ddim yn gweithredu er elw chwaith? Ar gyfer yr achosion arbennig hyn, rydym yn defnyddio'r hyn a elwir yn ddull sail y contractwr.
Beth yw dull sail y contractwr?
Defnyddir y dull hwn i brisio eiddo fel:
- ysgolion
- ysbytai
- llyfrgelloedd
- gorsafoedd tân a heddlu
Meddyliwch am y dull hwn yn nhermau ateb cwestiwn damcaniaethol: "pa rent fyddai rhywun yn ei dalu am yr eiddo hwn cyn penderfynu y byddai'n well adeiladu un newydd yn lle hynny?"
Rydym yn ateb y cwestiwn hwn trwy:
- Amcangyfrif faint y byddai'n ei gostio i adeiladu eiddo modern cyfwerth â'r eiddo heddiw.
- Yna rydym yn addasu'r ffigur hwn yn seiliedig ar oedran a chyflwr yr eiddo go iawn.
- Nesaf, rydym yn ychwanegu gwerth unrhyw dir sy'n gysylltiedig â'r eiddo neu'r gwelliannau safle sydd wedi'u gwneud.
Yn olaf, rydym yn lluosi cyfanswm y gost (a elwir hefyd yn werth cyfalaf effeithiol ) â rhywbeth o'r enw 'cyfradd ddatgyfalafu’ (decapitalisation rate) - mae hyn wedi'i osod gan y gyfraith ac yn ein helpu i drosi'r gwerth cyfalaf effeithiol yn werth rhent blynyddol.
Er enghraifft, dywedwch ein bod ni'n prisio canolfan gymunedol. Os yw cyfanswm cost amcangyfrifedig yr eiddo a'r tir yn £1 miliwn, a'r gyfradd ddatgyfalafu gyfreithiol yn 5%, byddai'r gwerth rhent blynyddol yn £1 miliwn wedi'i luosi â 5% sy'n cyfateb i gyfanswm gwerth rhent o £50,000. Mae'r £50,000 hwn yn dod yn werth ardrethol a ddefnyddir i gyfrifo cyfraddau busnes.
Mae'r dull hwn yn sicrhau y gallwn brisio eiddo yn deg, hyd yn oed pan nad yw marchnad rhentu yn bodoli.
Sut alla i ddarganfod mwy?
Gallwch gofrestru ar gyfer cyfrif prisio ardrethu busnes i ddarganfod mwy am sut mae eich gwerth ardrethol wedi'i gyfrifo.
Gellir dod o hyd i fwy o wybodaeth am y dull sail y contractwr o brisio yn llawlyfr ardrethu Asiantaeth y Swyddfa Brisio Rating Manual section 4: valuation methods - Part 3: the contractor's basis of valuation - Guidance - GOV.UK
Leave a comment